HYRESSÄTTNING

Hyran bestäms genom hyresförhandlingar mellan Helsingborgshem och Hyresgästföreningen, som företräder dig som hyresgäst. Tillsammans med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna har vi skapat en hyressättningsmodell för Helsingborgs hyresmarknad, Helsingborgsmodellen. Helsingborgsmodellen används idag vid alla hyresjusteringar och strävar efter en mer enhetlig och transparant hyressättning. De parametrar som har störst betydelse för hyran är standarden på din bostad och fastighet och dess geografiska läge i Helsingborg, det vill säga bruksvärdet.

Bruksvärde

Bruksvärdet kan beskrivas som det praktiska värde en lägenhet har ur en hyresgästs synvinkel. Bruksvärdet bestäms alltså av hur hyresgäster i allmänhet värderar en lägenhets egenskaper. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet. Lägenheternas bruksvärde är därför oberoende av vem eller vilka som för tillfället bor i dem.
Vidare bestäms bruksvärdet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader. Vi som hyresvärd kan alltså inte höja hyran med mer än vad som följer av hyressättningsreglerna. Det spelar alltså ingen roll om vi har haft extra höga kostnader för exempelvis ett standardhöjande ingrepp som ligger till grund för hyreshöjningen.
Det är inte heller möjligt för dig som hyresgäst att få hyran sänkt med motiveringen att du efter en tid via den höjda hyran har betalt igen vad det faktiskt har kostat oss att till exempel utrusta lägenheten med ett visst tillval eller liknande

Justering av hyra för lägenheter med fel bruksvärdeshyra

Det har visat sig att en del av våra lägenheter idag har fel bruksvärdeshyra. Det beror bland annat på att hyresnivåerna historiskt är satta enligt olika självkostnadsprinciper och statliga subventioner. De senaste åren har vi successivt korrigerat lägenheter med felaktig bruksvärdeshyra i samband med de årliga förhandlingarna samt när lägenhet blir ledig och ny hyresgäst ska flytta in.

Bruksvärdeshyran justeras i samband med

• den årliga hyresjusteringen som sker runt årsskiftet där vår hyressättningsmodell används som stöd.
• hyresjustering i samband med ombyggnad och standardhöjningar, t.ex. tillval där vår hyressättningsmodell används som stöd.
• hyresjustering som genomförs när lägenhet blir ledig och ny hyresgäst flyttar in där vår hyressättningsmodell används som stöd. Vi är måna om att den nya hyresgästen ska kunna ta ställning till om hyran motsvarar vad man är villig att betala för lägenheten, istället för att göra större hyresjusteringar när man väl flyttat in. Detta ställningstagande är viktigt att göra redan före kontraktsskrivning. Som ett konsumentskydd genomförs hyresjusteringen för dessa lägenheter enbart när respektive lägenhet blir ledig och marknadsförs till ny hyresgäst. Hyran för de aktuella lägenheterna justeras mellan 0,1 upp till 10 %. Detta sker alltid innan lägenheten publiceras på vår hemsida, så att den nya hyresgästen vet vilken hyra som gäller.

Hyresjustering i samband med att aktuella lägenheter blir lediga, innebär att hyrorna mellan liknande lägenheter, under en period, kan skilja sig åt.

Utvärdering av hyressättningsmodellen

Under 2016 genomförde Helsingborgshem, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd en gemensam enkätundersökning för att utvärdera Helsingborgsmodellen. Enkäten skickades till 3400 slumpvis utvalda helsingborgare.

Undersökningen hade som syfte att skapa en bild av helsingborgarnas uppfattning om vad som är viktigt vid val av boende, vad som gör ett område attraktivt samt att följa upp 2009 års undersökning.

Enkätsvaren analyserades med hjälp av Enkätfabriken och visade att det inte skett några större förändringar av vad de boende värdesätter vid val av boende. Precis som 2009 är den viktigaste parametern att området är tryggt och säkert. Resultatet visar också att det inte skett några större förändringar gällande områdesindelningen.  De områden som 2009 ansågs som mest attraktiva har ökat i attraktivitet och de områden som ansågs minst attraktiva har fortsatt låg attraktivitet.

Enkätresultatet visar att det trots små förändringar är viktigt att följa upp de boendes värderingar över tid för att säkerställa att modellen representerar hyresgästernas värderingar på ett korrekt sätt.